Programul federal de reducere a impozitului pe locuințe cu venituri reduse a avut succes încă din 1987, oferind chiriașilor cu venituri mici, cu apartamente decente, la o chirie accesibilă. Dacă sunteți în căutarea unui apartament la o proprietate de credit fiscal , există anumite lucruri pe care ar trebui să le știți înainte de a vă aplica.
Iată răspunsurile la întrebările obișnuite despre programul de credit federal cu venituri reduse pentru locuințe.
Î: Care este programul de credit fiscal?
A: Programul de creditare fiscală, cunoscut și sub denumirea de "program federal de reducere a impozitului pe locuințe" sau pur și simplu LIHTC, este un program popular de locuințe la prețuri accesibile, care a fost în jur de încă din 1987. Spre deosebire de majoritatea programelor de locuințe administrate de HUD, programul de credit este administrat de IRS, în coordonare cu agențiile de finanțare a locuințelor de stat din întreaga țară. Proprietarii care participă la program primesc credite fiscale timp de 10 ani pentru proprietățile lor de credit fiscal în schimbul închirierii a cel puțin o parte din apartamentele lor chiriașilor cu venituri reduse la o chirie restrânsă.
Î: Pot obține un credit fiscal?
R: Nu. Programul de credit fiscal își ia numele, deoarece proprietarii de proprietăți participante primesc credite fiscale valoroase în schimbul menținerii la prețuri accesibile a clădirilor. În calitate de chiriaș într-o proprietate de credit fiscal , beneficiul pe care îl primiți vine sub forma unei chirii restrânse, presupunând că sunteți eligibil pentru venit.
Î: În ceea ce privește venitul gospodăriei, sunt numărate anuitățile?
R: Dacă aveți o pensie sau altă anuitate, există o șansă bună că va trebui să fie socotită într-un fel ca parte din venitul gospodăriei. Modul în care un proprietar trebuie să stabilească modul de tratare a unei anuități pe care o aveți (sau pe care îl puteți înființa după ce semnați un contract de închiriere pentru un apartament cu venituri reduse la o proprietate de credit fiscal) depinde de faptul dacă aveți dreptul să retrageți soldul anuitate și dacă primiți deja plăți.
Dacă ați început deja să primiți plăți, proprietarul va trebui să vă adreseze brokerului dvs. dacă aveți dreptul să retrageți soldul remunerației. Dacă aveți acest drept, atunci proprietarul trebuie să vă trateze anuitatea ca un bun.
De asemenea, odată ce ați început să primiți plăți anuitate, în mod normal nu îl puteți converti la o sumă forfetară de numerar. Dacă aceasta este situația dvs., atunci plățile dvs. regulate vor fi tratate ca venit de către proprietarul dumneavoastră.
Așteptați-vă că proprietarul dvs. va trebui să verifice dacă aveți dreptul să retrageți soldul (chiar dacă sunt evaluate penalitățile), care este baza pe care se așteaptă să crească anuitatea în anul următor, orice taxă de predare sau retragere anticipată , cota de impozitare și pedeapsa fiscală care s-ar aplica dacă ați retrage întregul sold al anuității.
Î: Trusturile sunt considerate ca parte a venitului gospodăriei?
R: Trusturile sunt deseori socotite într-un fel ca parte a venitului gospodăriei. Modul în care un proprietar ar trebui să determine modul de tratare a unui trust pe care îl aveți (sau pe care îl puteți înființa după ce semnați un contract de închiriere pentru un apartament cu venituri reduse la o proprietate de credit fiscal) depinde de faptul dacă aveți acces la principalul cont sau venitul din cont.
Î: Sunt activele luate ca venit?
A: Nu. Activele în sine nu sunt socotite ca venit, totuși orice venit pe care un activ îl produce este în mod normal luat în considerare la determinarea eligibilității venitului unei gospodării ... Citește mai mult
Î: Proprietarii verifică venitul?
R: Da. Dacă intenționați să solicitați un apartament cu venituri reduse la o proprietate de credit fiscal, așteptați ca proprietarul sau managerul de proprietate să aibă nevoie de verificarea veniturilor și a activelor. Programul de creditare fiscală necesită în mod specific verificarea, având în vedere cât de mult este în joc ... Citiți mai multe
Î: Cum se calculează exact chiria mea?
R: Chiria se calculează pe baza numărului de dormitoare din apartament și nu a numărului efectiv de persoane care locuiesc acolo. Proprietarul dvs. trebuie să vă calculeze chiria, presupunând că în fiecare dormitor locuiesc 1,5 ocupanți (sau un ocupant, în cazul unui studio).
Astfel, chiria pentru un apartament cu două dormitoare, de exemplu, se va baza pe trei ocupanți (1,5 x 2 dormitoare) în apartament.
Impozitul pe chirie include, de asemenea, o indemnizație de utilitate.
Chiria maximă pe care o puteți plăti pentru o unitate cu venituri scăzute într-o proprietate de credit fiscal este de 30% dintr-un procent (în mod obișnuit 50% sau 60%) din venitul mediu median de suprafață (AMGI).
Î: Numărul de persoane din familia mea afectează eligibilitatea?
R: Da. Numărul de persoane din gospodăria dvs. afectează dacă vă puteți califica pentru o unitate cu venituri reduse la o proprietate de credit fiscal. Gospodăria dvs. trebuie să câștige mai puțin decât un anumit procent din venitul brut mediu median (AMGI), care se bazează pe dimensiunea gospodăriei. Pe de altă parte, chiria fiscală nu se bazează pe numărul real de persoane din apartamentul dvs.
Î: Trebuie să semneze un contract de închiriere special?
R: Nu. Programul de credit fiscal nu impune proprietarilor să aibă chiriași să semneze un contract de închiriere specială. Dar puteți găsi un addendum cu o singură clauză sau două clauze specifice programului de creditare fiscală. De exemplu, probabil vă așteptați la o clauză care vă obligă să colaboreze cu proprietarul dvs. pentru recertificarea și verificarea venitului dvs. în fiecare an și poate exista un limbaj care spune că, dacă proprietarul dvs. află că ați dat cu bună știință informații false sau incomplete privind venitul atunci când ați determinat eligibilitatea, ar putea fi motive pentru încheierea contractului de închiriere.
Î: Pot să închiriez de la o lună la alta?
R: Când semnați pentru prima dată un contract de închiriere pentru un apartament la o proprietate de credit fiscal, acesta trebuie să aibă un termen de cel puțin șase luni (deși există câteva excepții). După aceea, dvs. și proprietarul dvs. puteți accepta să vă reînnoiți contractul de leasing de la o lună la alta.
Î: Vor exista chiriași în clădire?
R: Este posibil să existe. Multe proprietăți de credit fiscal includ unele apartamente cu venituri mici și unele apartamente pe rata de piață.
Î: Voi fi un venit scăzut dacă există chiriași ai ratei de piață?
R: Nu ar trebui. Proprietarii sunt obligați să nu separe apartamente cu rată de piață și cu venituri reduse, iar nimeni de la proprietatea dvs. de credit fiscal nu ar trebui să știe câtă chirie plătiți dacă nu le-ați spus.
Î: Venitul meu este determinat pe baza a ceea ce am făcut în ultimul an?
R: Nu. Este determinată de așteptările și de "anualizarea" veniturilor dvs. pentru anul următor. De exemplu, dacă câștigați 3.000 $ pe lună la un loc de muncă, acest venit va fi considerat ca fiind de 36.000 $ (12 luni x 3.000 $), chiar dacă se dovedește că vă ridicați sau chiar vă pierdeți meseria după o lună după ce v-ați mutat în apartament.
Î: Cum plătesc proprietarii ilegali venituri din angajare?
R: Venitul ocupării forței de muncă trebuie să fie inclus ca parte a venitului gospodăriei, indiferent dacă venitul este constant sau neregulat.
În mod normal, proprietarii care participă la programul de credit fiscal trebuie să utilizeze circumstanțele curente ale chiriașului pentru a "anualiza" venitul, ceea ce înseamnă o sumă pe care chiriașul se așteaptă să o câștige în următoarele 12 luni, chiar dacă se dovedește că numărul este mult mai mare sau mai mici.
Î: O dezbatere se va face cu o decontare a divorțului sau bunuri comune?
R: Nu. Un potențial chiriaș nu este descalificat pur și simplu pentru că are o înțelegere privind divorțul sau bunuri în comun.
Deși este posibil ca situația veniturilor dvs. în urma divorțului să vă facă neeligibili, având o decontare a divorțului sau bunuri comune, nu sunt motive valabile pentru a refuza să procesați o cerere a solicitantului de credit fiscal sau pentru a considera automat că solicitantul nu este eligibil pentru venit.
Î: Chiria se bazează pe venitul meu?
R: Nu. Spre deosebire de alte programe de locuințe, chiriile fiscale se bazează pe venitul mediu din județul dvs. sau din altă zonă locală. Această medie este cunoscută sub numele de "venitul brut mediu median" (AMGI), pe care HUD actualizează în fiecare an. Veniturile dvs. reale contează atunci când vine vorba de a determina dacă vă calificați pentru un apartament cu venituri mici la o proprietate de credit fiscal. Dar chiria reală pe care o plătiți nu se bazează pe venitul dvs.
Î: Nu sunt eligibil pentru alții dacă câștig venituri prea mari pentru o proprietate de credit fiscal?
R: Nu neapărat. Deși fiecare proprietate de credit fiscal trebuie să respecte aceleași reguli pentru a determina eligibilitatea pentru venituri, puteți câștiga prea mult pentru o proprietate de credit fiscal, dar totuși să fiți eligibilă pentru alții. Acest lucru se poate întâmpla dacă, de exemplu, câștigați 55% din limita de venit. O proprietate care trebuie să închirieze chiriașilor care nu câștigă mai mult de 50% din limitele de venit va respinge, dar proprietățile care utilizează cifra de 60% vă vor considera eligibile. De asemenea, limitele de venit variază în funcție de județ, deci dacă câștigați venituri puțin prea mari pentru o proprietate, puteți avea succes la o altă proprietate care utilizează limite diferite.
Î: Pot să fiu evacuat dacă venitul meu merge mai departe după ce mă mut?
R: Nu trebuie să vă faceți griji în legătură cu evacuarea pentru a trece peste venituri. Dacă venitul dvs. crește până la 140% din venitul brut mediu (AMGI), nu există nici o problemă. Dacă venitul dvs. crește peste acest nivel, poate fi necesar ca proprietarul să ia măsuri pentru a vă asigura că clădirea rămâne eligibilă pentru toate creditele fiscale.
În cel mai rău caz, proprietarul dvs. poate (cu o notificare adecvată) să vă schimbe apartamentul până la rata de piață și veți pierde beneficiul chiriei dvs. restrânse. Cu toate acestea, dacă venitul dvs. este atât de ridicat, nu sunteți cu adevărat venituri mici și ar trebui să puteți să vă permiteți chiria pe rata pieței. Proprietarii proprietarilor de credit fiscal pot evacua chiriași doar pentru "cauza bună", așa cum este definită de legile de stat sau locale. Aceasta înseamnă, de asemenea, că proprietarul dvs. nu poate decide să nu reînnoiască contractul de leasing fără o cauză bună.
Î: De fiecare dată când se schimbă venitul meu, trebuie să mă recertificat?
R: Din fericire, nu. Programul de creditare fiscală nu are "recertificări intermediare", ceea ce înseamnă că, dacă schimbați locurile de muncă, obțineți o majorare sau cumpărați sau vindeți un activ, nu este nevoie să obțineți venitul calculat și verificat din nou. Trebuie să vă așteptați să vă întâlniți cu conducerea pentru a recertifica venitul dvs. doar o dată pe an, de obicei în jurul aniversării semnării contractului de leasing.
Î: Ca student, pot locui într-o proprietate de credit fiscal?
R: Regulă generală este că, dacă toată lumea din gospodăria ta este un student cu normă întreagă, atunci nu poți să închiriezi o proprietate de credit fiscal. Deci, dacă sunteți un student cu normă întreagă, cu un coleg de cameră care merge la școală cu fracțiune de normă, atunci sunteți bine. Dacă toți cei din familia dvs. merg la școală cu normă întreagă, adresați-vă conducerii dacă faceți o excepție.
Î: Trebuie să se respecte legile privind discriminarea?
R: Da. Creditul proprietății fiscale este supus acelorași legi corecte privind locuințele ca și proprietățile convenționale. În plus, datorită unui acord încheiat între HUD, Departamentul de Trezorerie și Departamentul de Justiție (DOJ), IRS poate învăța cu ușurință încălcarea corectă a locuinței unui proprietar și îl poate folosi ca motiv pentru nerespectarea impozitului pe credit. Aceasta înseamnă că proprietarii de proprietăți de credit fiscal au și mai multe motive să nu vă discrimineze.
Î: Cum pot obține chiriașii și prospecții mai multe informații despre cerințele programului?
R: Chiriasii și perspectivele au adesea întrebări cu privire la veniturile și regulile pentru proprietățile de credit fiscal. În plus față de răspunsurile la întrebările frecvente răspunse aici, puteți obține întrebări specifice fiecărui stat în răspunsul agenției de finanțare a locuințelor de stat care administrează programul de creditare fiscală în care locuiți. Vezi lista agențiilor de stat pentru finanțarea casei .